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CHARGES LOCATIVES

Dernière mise à jour : 29-aoû-08

INTRODUCTION

La problématique des charges locatives est un vaste sujet. La conjoncture économique actuelle pèse de tout son poids sur le prix que nous devons consentir pour assurer notre confort quotidien. Cette page est consacrée à divers aspects de ce thème. Nous l'avons scindée en plusieurs points regroupés comme suit :

Chaque lien ci-dessus conduit au paragraphe mentionné.

MISSION DU COCOLO

Comme le précise la réglementation, L'Habitation Moderne doit demander l'avis préalable du CoCoLo dans différentes matières dont la méthode de calcul des charges, leur décompte annuel, leur mode de répartition et le montant des provisions qui y ont trait. Ces avis sont transmis à la SISP au cours des réunions conjointes fixées par agenda (>>>).
Les membres du CoCoLo ont suivi une formation spécifique relative au problème des charges ( pdf >>>)organisée par la FEBUL et la SLRB.

LEGISLATION EN VIGUEUR

LA SAGA DES CHARGES LOCATIVES 2006

 

RAPPEL DES FAITS

L’examen et l’approbation des charges locatives font partie des 5 compétences conférées par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale aux conseils consultatifs de locataires.

En effet, la réglementation stipule que L’Habitation Moderne DOIT demander l’avis préalable du CoCoLo dans une série de matières dont la méthode de calcul des charges, leur décompte annuel, leur mode de répartition et le montant des provisions qui y ont trait. Des réunions conjointes d’analyse des factures et de leur imputation doivent avoir lieu régulièrement entre L’H.M. et le CoCoLo ; elles débouchent sur un AVIS dont notre SISP est légalement obligée de tenir compte ou, tout au moins, en cas de refus de sa part, d’en fournir une justification. C’est ce qu’il s’est passé pour les charges locatives de 2003, 2004 et 2005.

BAISSE IMPORTANTE EN 2004 ET 2005

Depuis sa création en 2004, le Conseil consultatif des locataires de L’Habitation Moderne (CoCoLo-HmW) est parvenu à faire baisser les charges d’environ 26,4 % (6,02  % pour les charges 2004 et 12,73 % pour les charges 2005), Grâce à d’innombrables heures de discussion avec L’H.M. et la mise en évidence de nombreuses imputations comptables inexactes, les charges sont ainsi passées, pour l’ensemble des logements, de 963.270 € à 709.009 € (voir notre bulletin n° 6 de juin 2007).

CETTE ANNEE, QUE S’EST-IL PASSÉ ?

Lors d’une dernière réunion avec L’HM en octobre 2007, votre CoCoLo avait négocié une série de modifications et désapprouvé d’autres postes comptables, en demandant leur révision (début décembre 2007).

Ce désaccord avait été confirmé lors de la dernière séance du Conseil d’Administration à laquelle avait pu assister notre président, M. Patrick Allaer, en décembre 2007. Cependant et contre toute attente légitime, L’Habitation Moderne a passé outre son obligation et elle a procédé à la distribution des décomptes en février 2008.

Dans la plupart des logements et des quartiers, l’augmentation des charges 2006 a été brutale et incompréhensible, plongeant ainsi beaucoup de locataires dans de sérieuses difficultés.

Les principaux postes comptables concernés par cette augmentation sont les réparations imputables aux locataires et les contrats spéciaux (notamment l’enlèvement des encombrants).

Ce ne sont pas les réunions d’information aux locataires, organisées par L’H.M. en mars-avril, qui ont pu éclairer les locataires sur le bien fondé de l’augmentation qui leur était imposée ! Le ‘‘plaidoyer ‘‘ du Directeur général, basé sur des arguments flous et des pourcentages invérifiables, n’a convaincu personne ! Les rares personnes présentes sont sorties de la réunion avec les mêmes interrogations et les mêmes frustrations qu’en y entrant...

Quoi qu’il en soit, L’HM, en la personne de son président, M. Liénart, a eu l’honnêteté de reconnaître que les décomptes envoyés aux locataires ne correspondaient pas aux chiffres remis au CoCoLo, ni en décembre 2007, ni à la veille des réunions d’information. Cet aveu justifie pleinement la plainte introduite par le CoCoLo auprès de la SLRB. en février 2008. Un courrier de L’HM a, par ailleurs, reconnu cette erreur.

La valse des comptables qui se sont succédé depuis 2004 au sein de notre SISP n’est évidemment pas de nature à assurer une gestion sans faille !

REACTION DU COCOLO

Le CoCoLo a adressé une lettre de protestation à son organisme de tutelle, la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale). Cette lettre invoquait le non-respect, de la part de L’H.M., de son obligation d’obtenir l’accord du CoCoLo avant toute distribution des décomptes aux locataires. Nous attendons une réponse.

Parallèlement, une série de réunions d’information destinées aux locataires ont été organisées par le CoCoLo dans les principaux quartiers et logements de L’Habitation Moderne où l’augmentation des charges avait été la plus spectaculaire et la plus contestable. Les motifs de contestations leur ont été exposés, en particulier ceux qui suscitaient le plus de doute.

Les locataires présents à ces réunions ont reçu une lettre-type par laquelle ils pouvaient, s’ils le désiraient, adresser un recours auprès de la déléguée sociale représentant la S.L.R.B. au conseil d’administration de L’Habitation Moderne. Cette procédure est définie par la S.L.R.B. en ces termes : «Toute personne concernée peut introduire auprès d’une société immobilière de service public une plainte écrite en rapport avec les missions de celle-ci. La procédure de plainte est régie par l’article 66 de l’ordonnance du 1er avril 2004.»

Une plainte et une demande de révision du décompte ont ainsi été déposées par 263 locataires. Un accusé de réception de L’Habitation Moderne leur est parvenu le 7 mars 2008 dans les termes suivants :

«Nous accusons bonne réception de votre plainte du 07-03-2008, qui est recevable. Dès que notre déléguée sociale, représentante de la SLRB aura pris contact avec vous et remis son avis, notre conseil d’administration statuera dans les nonante jours de la réception de la plainte et vous informera de sa décision.»

Le CoCoLo s’était engagé à accompagner et appuyer les arguments des locataires le jour où la déléguée sociale de la SLRB les convoquerait individuellement ou collectivement. C’est ce qu’il s’est passé le 25 avril lorsque M. Patrick Allaer a rencontré la déléguée sociale au siège de la SLRB., au nom de plus de 200 locataires qui lui avaient remis une procuration. Certains avaient préféré se rendre eux-mêmes à la convocation de la déléguée sociale.

L’entretien a été constructif et approfondi ; il s’est déroulé dans d’excellentes conditions mais sans que l’on puisse préjuger de son résultat. M. Allaer a été entendu par la déléguée sociale de L’Habitation Moderne, Mme Vanderpoel, ainsi que par Mme VANHERP, directrice des délégués sociaux de la SLRB. La discussion a eu pour objet les points litigieux dénoncés par le CoCoLo mais aussi l’ensemble des postes comptables grevant les charges locatives 2006. M. Allaer a pu développer les nombreux arguments plaidant en faveur d’une révision des décomptes de charges locatives 2006.

ENSUITE ?

Après remise du rapport de la déléguée sociale au conseil d’administration de la SLRB puis à celui de L‘Habitation Moderne, cette dernière a apporté aux 263 locataires plaignants une réponse totalement nébuleuse et insatisfaisante ! Un recours contre cette décision pouvant être introduit dans les 30 jours à dater de la réception de la lettre de L'H.M., des réunions d'information et de concertation avec les locataires ont été organisées les 23 et 24 juin 2008.

A la suite de ces réunions, une centaine de locataires ont décidé de poursuivre la procédure. Leurs recours ont été déposés auprès de la SLRB, par les soins du CoCoLo, le mercredi 2 juillet 2008.

Le but de ce recours était, cette fois, non pas d'alimenter un conflit avec L'Habitation Moderne mais de contraindre la SLRB à prendre position dans un domaine et un problème récurrents, touchant les locataires non seulement de notre SISP mais de la plupart des sociétés de logements sociaux de la Région de Bruxelles-Capitale.

Comme nous le précisions dans notre bulletin d'information n° 7 de juin 2008, : "un tel recours permettrait de juger si la SLRB est OBJECTIVE dans sa mission : exercer le contrôle et la tutelle administrative sur les activités et sur la gestion des SISP (Code Bruxellois du Logement du 01-04-2004)".

L'éventuelle directive de la SLRB qui en découlerait serait - cette fois - CONTRAIGNANTE pour L'Habitation Moderne, d'où l'importance de la démarche courageuse entreprise par cette centaine de locataires.

UNE PREMIERE REPONSE (25 août 2008)

Cette semaine, les locataires plaignants ont reçu, par recommandé, copie partielle du rapport du service juridique de la SLRB à son Comité de Direction.

Les plaignants ayant le droit individuel de consulter le dossier complet, le CoCoLo a pu en prendre connaissance grâce à deux des membres de son Bureau qui l’ont examiné sur place.

Une demande de copie personnelle a été introduite par l’une d’elles (en vertu de l’ordonnance du 30 mars 1995 sur la publicité des documents administratifs), ce qui permettra de mieux appréhender la matière relativement complexe de cette procédure et d’en informer les locataires.

En l’état actuel de la procédure, le CoCoLo tire les conclusions suivantes :

  1. L’avis – objectif – émis par la déléguée sociale reconnaît la validité et la justesse des arguments exposés et le bien fondé de la requête ; les conclusions peuvent être globalement considérées comme favorables aux locataires.
  2. Le rapport du Service juridique de la SLRB va dans le même sens ; les propositions de décision finale sont proches de l’avis de la déléguée sociale. Un certain nombre de contraintes et de corrections en matière de gestion des charges locatives seraient imposées à L’Habitation Moderne.
  3. La décision finale est entre les mains souveraines du Comité de Direction de la SLRB qui a délibéré et statué ce mercredi 27 août.
    Va-t-il suivre les propositions faites par son administration ? Une réponse doit parvenir aux locataires plaignants pour le 31 août. (En cas de silence, le recours est réputé rejeté).


Quoi qu’il en soit, félicitons les locataires pour leur persévérance ! Soulignons qu’en cas de succès, l’impact sera bénéfique sur les futures charges collectives de TOUS les locataires !

Si nécessaire, le combat continuera ! A bientôt pour plus d’informations.

DECISION DU COMITE DE DIRECTION DE LA SLRB (01 septembre 2008)

La décision vient de parvenir par lettre recommandée personnelle à tous les locataires ayant introduit un recours.  Elle confirme les propositions faites par le service juridique de la SLRB, basées sur l'avis rendu par la déléguée sociale (voir conclusions ci-dessus). Des commentaires et explications seront publiés ici sous peu et un bulletin spécial d'information sera consacré à ce sujet et distribué parmi tous les locataires.

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AVIS RENDUS PAR LE COCOLO A L'HABITATION MODERNE

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CONSEILS D'ECONOMIE

LIENS UTILES